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一场非同寻常的闭门会议:城市更新与存量资管“向新而生”

向新而生。去年以来,房地产监管层面相继出台“三道红线”、土地拍卖“两集中”、金融机构房贷集中管理等政策,房地产行业迎来新的监管周期。在此背景下,从增量进入存量,从开发走向城市更新,市场正在寻求更高质量“活着”的可能性。

自2020年下半年以来,中国楼市调控呈现出前所未有的收紧态势。房企融资“三道红线”出台以后,已有多个房企遭遇了资金链冲击。随着“十四五”规划及远景目标纲要的发布,城市更新也被上升至国家战略,住建部提出实施城市更新要防止大拆大建、保留历史传承等新要求,城市更新被赋予了更重大的意义,行业也将迈向高质量发展阶段。

10月13日,由金砖财经、《中国房地产金融》杂志、莱顿商学主办,中国房地产城市更新暨存量资产理事会承办,明园集团、歌特维康、中奥地产给予战略支持的金立方第四季2021城市更新与存量资管闭门会在上海成功召开。来自房地产、存量资产领域的专业人士共同探讨了存量房地产、商业地产、科技产业的发展前景,展望在城市更新视角下的房地产资管创新。主要看点在于:如何“向新而生”。

与往年不同,今年的会议,背景非同寻常。在《中国房地产金融》杂志、金砖财经总编辑邵轩岚看来,“三道红线”宣告了土地红利时代与金融红利时代的终结。他认为,中国经济内循环与高质量发展的内生动力,将为下一步发展提供巨大的助力,去杠杆本质上是挤压行业不理性的扩张势头与泡沫,逻辑的起点是维护行业健康发展,终点是维护公平与效率。

莱顿商学院长李群从近两年不动产行业的人才流动性也看到房地产业的变化,李群提及了三个趋势。第一,年龄趋于年轻化;第二,来自商业地产、投资企业的学员越来越多;第三,资产管理学员递增100%,跨行业的学员增多。例如增加了来自物流、医药等涉及存量资产管理与城市更新的学员。

黎庆文:城市更新赋能长三角区域高质量发展

“十四五“规划明确提出要加快推进城市更新,改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。2020年,长三角区域内的18个排名在GDP50强中的城市,城镇化率已高达72.3%。黎庆文表示,这意味着增量的空间变小了,要实现可持续发展要把存量做好,以精细化的改造获得物业的价值。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文称,城市更新主要有九大关键要素:场所塑造;数字赋能;绿色环保;产业转型;人才引入;历史风貌保护;交通连接;经济升级和城市能级提升。从城市更新现阶段的发展来看,城市更新面临着 “三高一低”的难点:改造时间控制难度高、改造成本高、改造难度高、改造收益低。

王柯翔:城市更新需要探索新金融路径

高和更新CEO王柯翔表示,在城市更新实施层面,政府和企业都面临着的一定的困难,从政府的角度的看,基层政府缺经验、技术人才缺编制、一级开发缺资金 、联动开发缺乏合规性。从企业的角度看,转型压力大、土地获取算账难、“三道红线”下融资难、突破审批无门路。这些问题存在的核心是,存量更新的金融体系不健全。因此,打造和完善存量金融体系是解决问题的核心关键。

王柯翔认为,未来是不动产金融的时代,这个金融方向在转变,权益的融资从债性到股性的权益类融资会更多,投资期从开发阶段到运营阶段要做到平衡,专业机构是未来城市不动产金融体系内的承接者,需要具备专业的风控能力。

胡世辉:商业新生态中的IP进化

中国商业地产已进入存量资产与新开发项目齐头并进的新时代,存量资产运营与管理提升至关重要。机遇星球创始人、董事长胡世辉分享了商业地产的运营模式,他表示,机遇星球是都市年轻人,文娱消费和沉浸式体验的网红打卡地,未来的方向是把机遇星球打造成全球首个【IP化x丝绸朋克风x沉浸式体验】文娱消费体验新聚场,代表一种当下潮流的时尚元素。

胡世辉描述,机遇星球下一步会推一个IP套餐,融合悬疑书屋小剧场,歌剧·意大利餐厅,费拉蒙电影主题餐吧&小酒馆,机遇实景剧本杀,van Gogh Fans艺术咖啡馆等多元潮流业态。打造白天和夜晚不同的场景,白天叫红日时空,以文化剧场为主,潮流品牌发布、潮流品牌体验、潮流文化活动等;夜晚叫白夜宇宙,以娱乐剧场为主,剧情化酒吧街、主题化美食街、沉浸式娱乐街等。

崔东红:精准医学的整合干预方式促进脑健康

据世界卫生组织今年发布的数据统计,全球约有2.8亿人患有抑郁症。国家卫健委去年发布的《探索抑郁症防治特色服务工作方案》中将老年人、青少年、孕产妇、高压职业从业者都列入了抑郁症高发的重点人群。数据表明,2019年我国焦虑障碍患病率为7.9%,情感障碍患病率为7.4%,情感障碍一般包含双相情感障碍、抑郁障碍、恶劣心境等。

歌特维医疗首席科学家崔东红教授从医疗科学的角度分析表示,抑郁症目前在国际上无法根治,主要依赖于抗抑郁药和抗精神病药的药物治疗,这类药物的疗效在50-70%,但其不良反应却高达30-60%……

那有没有更好的治疗精神疾病的方法?

歌特维医疗针对抑郁症、情感障碍和精神分裂症等开展了专项课题,致力于研究做到以非药物为主的精准治疗。此间,以崔东红教授为首的科研团队对冥想进行了科学层面的研究,研究发现冥想对人类大脑具有调控作用,可调控人的情绪网络。人的心与脑是相互联动的,大脑通过冥想可对心脏起到调控作用。所以,长期冥想不仅可以预防心脏疾病,而且能助力改善精神疾病。

冥想对大脑调控作用的发现,打开了以非药物为主精准治疗精神疾病的通道。

未来,可期。

孙兰兰:智慧园区没有“产业”只会死亡

随着全球物联网技术的应用,科技的进步,加速了智慧园区的建设和发展。但我国智慧园区建设仍存在基础相对薄弱、标准不一等问题。“只有园区没有产业,这个园区是死的。”火炬孵化执行总裁孙兰兰表示,要有“产业”才能有住宅,才能有服务业,产业是一个城市发展的基础。孙兰兰看好生命科技产业和高端智能制造产业前景。如何针对上述两类行业做好服务,孙兰兰表示,要为企业协调设计、建立创新研发中心,对上下游产业链的进行资源整合等。

史鹤韻:新资管人做好四件事

莱顿商学常务副总经理史鹤韻表示,从行业发展的角度看,存量资产越来越大时,房地产行业的扩张圈地、野蛮生长时代逐步结束,城市更新成为地产的新风口、主战场。

而以存量资产最大的商业资产来看,中国商业地产正进入资本化阶段。在这一阶段,城市空间升级改造成就高门槛、高附加值的运营商。项目打造上,需要企业具备城市更新及存量改造全程思维。史鹤韻建议,企业在未来城市更新及存量改造必须做好的四件事:做好策略、做好测算、做好产品、做好管理。

杨国:打造3公里社区健康生态群

“受疫情影响以及国家多项健康产业利好政策的推动与扶持,中国医疗健康产业得到高度关注。”椿年健康董事长杨国表示,医疗健康行业未来发展潜力巨大,社区医疗健康空间的打造与运营,成为“健康中国2030”实施的关键一环。

杨国表示,伴随着老龄化人口比例提升,社区养老需求巨大,为响应政策积极推动居家养老、社区健康管理等健康产业的发展要求,椿年健康与街道、社区职能部门合作打造社区3公里范围健康生态群,集合社会优质健康服务商的专业能力,为街道、社区辖区内的居民提供全方位的健康服务和产品。

张国正:城市更新资管创新的定式与范式

城市更新给当前房地产行业带来一个新的启示:原有开发商模式大拆大建,通过销售变现的时代正在退去,未来逐渐转向存量提质改造、持有运营与资管创新。

安狮资产创始人及董事长表示,从资管角度看,绿色建筑和数字化转型会在资管领域带来更多机会,行业要在这一领域上面创新。此外,REITs也带来新的机遇,这有助于盘活存量资产,促进投资、资管良性循环。张国正指出,从资管角度看,它的特别之处是入库的标准、运作的标准,公募REITs的出现会帮助资管标准化、流程运作标准化,对资管行业带来非常大的正面的影响。展望未来,张国正指出下一个十年推动投资的资管创新是:强IP、产业服务、科技赋能、绿色、标准化。

从金融视角看城市更新

在本次活动的圆桌讨论环节,围绕“城市更新下的新金融视角”各位嘉宾展开讨论。

易居研究院院长助理、研究中心总经理崔霁表示,行业发展的重要原因是要嫁接资本的翅膀,但是中央对房地产金融加强管控,许多企业遭遇了“滑铁卢”,很多房企遭遇了爆雷事件,企业也开始纷纷转向新的领域,寻求新的转型,城市更新领域便是核心方向之一。从金融的角度看城市更新,需要更为多元的金融工具加速其发展。

中奥地产副总裁于志表示,城市更新的盈利逻辑,即其资产管理核心涵盖项目重新定位、整体设计改造,升级业态招商,精细运营管理。地产企业需要加强综合投资运营能力,单一的投资销售形式,一定程度上会对房企投资机会有所限制。新形势下,与时俱进的运营方式可以更好的适应大环境变化与发展,应当鼓励推动开发商从“开发方式”向“经营模式”更新的转变。城市更新是嫁接资本市场的桥梁,可以促进房地产市场健康发展,提升城市活力、实现城市宜居与可持续发展的重要路径。当下,城市更新已然成为行业的一大重点发力点,惟有不断探索可持续更新模式,辅以谨慎的态度,才能最终摸索出适合自己的运营方式。

保集E药谷总经理宋毅表示,城市更新不是把城市的房子建漂亮,旧房拆掉建新房,城市更新真正要做的是内容,要适合当下社会发展的趋势。从更新产业角度来看,把过去传统的行业更新成现在强国的行业,如集成电路、生物医药和人工智能,这些领先的行业,就是目前城市更新深层次下的核心内容。于地产企业而言,要抓住真正的更新内容,才能抓住未来地产和资本发展的方向。

五牛控股管理合伙人马林庆表示,城市更新不同于将工业用地或容积率低的商办改造为住宅的“旧改”概念,是一个广义的概念,涉及到基础设施优化、工业升级、服务医疗、公寓运营等诸多方面。未来,城市更新需要多方参与合作,携手共赢。其中,金融资本既要扮演好阶段性业主的角色,发挥自身运营管理的专业实力,提升资产价值;又要扮演好组织者的角色,以政府为引领,汇聚开发商、各类运营机构等多元力量,共同为人民群众创造美好生活。

喆安投资总经理车阳表示,房地产市场在发生急剧变化,高周转高回报的投资逻辑变了。金融也要适应这种变化,金融资本要接受更低成本更长线偏股权的投资,要清晰认识风险共担是金融的本质。随着城市更新的到来,行业的操盘手会从原来的开发商逐步过渡到资产管理机构。从金融工具上来说,会有越来越多的股权基金,私募股权基金,REITs也是一大趋势。

上海百联百世资产管理有限公司总经理杨斌指出,无论是基于城市的文化或传统,在上海做城市更新具备得天独厚的条件,这离不开上海自有的金融中心的属性。对于地产行业城市更新来说,公募REITs始终是行业需要的终极解决方案,REITs作为普惠金融,除了机构的资金参与,还可以更多的释放市场上的资金,包括零售投资者的参与,给投资者提供更广阔的退出通道。

贝成集团运营助理总裁朱娇娇表示,从物业服务的角度来谈城市更新,核心思考是物业服务企业对于城市更新的关联度。老旧小区的改造是城市更新的重点,也是中央在大力推动的事情,目前很多老旧小区在加装电梯,这是为社区居民提供便利性的创举,在资金筹措和居民意向的征集方面,物业服务作为社区治理的中坚力量,在其中起到了重要的组织作用,是街道、业主方、企业沟通的桥梁和纽带。

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