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2020金砖论坛:后房地产时代 房地产行业如何变革

来源: 时间 : 2020-09-23 23:06
全球经济下行、疫情暂未恢复如初、中国经济遭遇前所未有的考验,房地产行业在“百年未有之大变局”下,如何应对上述挑战?

9月18日,在中国房地产业协会指导,金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛上,行业人士聚焦房地产当前聚焦的热点问题,针对后开发时代的出路、存量时代转型等痛点难点进行了研判,为房企转型、特色小镇、存量运营与后开发时代提供新的解读。

当前房地产行业应注意的问题

中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明

中国房地产业协会副会长兼秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长、国家住房和城乡建设部原总工程师陈宜明,在2020第九届金砖论坛上,针对当前房地产市场金融环境变化,提出房企要把握政策、认清形势、放开眼界、拓宽渠道。

“当前房地产行业出现资金链问题,表现在资金链断裂和资金的周转量变小,根源是房地产市场的销售资金回笼慢或没有资金进账。” 陈宜明表示。

近期有关监管部门针对房地产的融资监管,拟设置“三道红线”政策,主要目标是控制房企的负债率。陈宜明表示,有关部门研究具体的实施细则就是认清形势把握政策,其中最根本的一条,就是中央明确提出要把经济的内循环作为一项重点任务,这个“内循环”首先要循环起来。

陈宜明指出,为了保证经济内循环的顺利进行,一定会下力量打通金融链、资金链。今年4月份中央国务院提出了落实“六保”任务,其中保供应链是重要内容,这凸显了资金链对产业链和供应链的重要性。

“面对新形势,房企在未来的资金募集中,不能只局限于传统市场方式的募集,要拓宽眼界,从社会上募集资金。” 陈宜明认为,拓宽资金渠道,金融才能持续的支撑产业、支撑经济体系的发展。

陈宜明指出,此次论坛不同于前几届,行业面临新形势、新政策,应该把政策研究透彻,想清楚在政策环境下如何开展工作,然后才能确定资金的募集对象,才能保证金融系统的良好稳定运行,才能更加有效的防范金融风险。

新形势下,房地产行业如何变革?

坤志资管董事长俞平康

中国房地产市场的发展,伴随着城市化红利与人口红利的释放,过去二十年经历了快速发展。坤志资管董事长俞平康在论坛上表示,中国城镇化水平到了60%的水平,城镇化进程接近尾声,城市化红利最多不超过10年。而人口红利2010年达到顶峰,此后人口红利不断下降,老龄化率不断上升。

在上述背景下,房地产由增量时代过度到存量时代。“建筑商、开发商必然经历一个痛苦的并购整合过程。”俞平康表示,在“房住不炒”宗旨下,房地产正在进行深刻的变革。

他认为,从人口、土地供给、货币的发行等各种因素来看,房地产行业的商业模式迎来大变革,包括房地产开发模式的变革、房地产投资模式的变革及房地产金融模式的变革。

房地产开发模式从单纯的开发模式变成REITs投资、持有、运营模式,中小开发商未来将退出历史舞台,也给了很多开发商弯道超车的机会,从开发商变身REITs基金。

房地产金融和房地产投资模式的变革,从单纯的房地产基金转向REITs基金、产业地产基金,为中国金融市场填补低风险中收益金融产品的空白,也满足投资者对低风险中收益资金回报的需求。

大国小镇,变局中的新开局

蓝城地产党委书记、执行总裁傅林江

习近平总书记2020年7月21日在企业家座谈会上再次强调:“面向未来,我们要逐步形成以国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

蓝城地产党委书记、执行总裁傅林江认为,国内经济内循环的新开局就在中国的小镇。

在城镇化和逆城镇化机制下,房地产投资是有效拉动内循环的主要引擎。其中包括了城市更新、老旧小区改造、住房租赁试点,还有一块非常大的市场——城乡有机更新非常重要。

根据国际经验,城市化在60%以上的城市,已进入城市化和逆城市化交叉发展的过程,城市化从城市向乡村逐步转移。傅林江表示,在这个转移过程当中,原有“钢筋、混凝土”的开发思维模式要转变了,需要以人们需求的角度作为出发点。“以后市场一定不会是钢筋混凝土的市场,一定是有生命的市场。”

针对近年特色小镇的发展走过了很多弯路,傅林江表示,在建设小镇的过程中,除了要以人为本,更重要的是商业模式的打造,要实现产业、居住、运营三轮同步驱动,小镇才能具备可持续健康发展的动力。

傅林江进一步指出,产业是小镇的基础,可以拉动地方经济、增加税收和就业,解决就地城镇化,改善当地原住民生活水平。居住是美好生活的载体,是提供小镇产业发展的血液,是人民美好生活的居所保障。运营是小镇可持续发展的关键,小镇是一个有机体,保持活力的关键在于运营。

“未来的小镇运营一定是产业、商业、健康、颐养、居住一体化的管理模式。”傅林江表示,要摒弃传统的交给物业管理的思维模式,要三轮同步驱动,小镇才能有效、健康可持续的发展。

后开发时代,中国房地产业路向何方?

上海易居房地产研究院院长张永岳

何谓后开发时代?

“这是相对于大开发时代而言。大开发时代,是指房地产市场大规模、持续增长、快速发展阶段。”上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为,后开发时代是房地产大开发阶段之后,新房市场见顶回落,进入稳步发展的新阶段。

一方面,住宅需求进入平稳期;另一方面,新房开发规模、供应规模减少。房地产市场逐步进入二手房市场为主导的时代。

张永岳表示,中国目前总体进入了后开发时代。经济增速来看,2011年以来我国经济转入中增长;从城市化率看,统计数据2019年为60.6%;从人口状况看,我国劳动年龄人口2013年到达顶点。虽然房地产进入了后开发时代,但是可持续发展的空间依然存在,城镇化、改革和需求是关键。

张永岳表示,后开发时代跟过去的大开发时代相比有一些变化,主要体现在,新房规模见顶回落,但保持规模;存量交易渐成主力市场,二手房交易量增长;行业利润率降低,行业逐渐进入成熟期;价格上涨放缓、产业链更加充实丰富;房企融资规模受到抑制,扩张速度放缓;业态成为新的增长点;行业集中度提高;企业管理要求进一步提高,房地产业发展与城市更新、产业升级密切相关。因此,准确把握后开发时代的特征和趋势是行业持续发展的需要,也是企业健康发展的必要。

“从企业发展看,企业应该在对自身认知的基础上,审时度势,科学定位;制定适合当前背景的发展策略;严控风险,轻重适度。”张永岳表示,房地产行业如果能够把科技、金融结合起来,这个产业规模依然很大。

从增量到存量,再谈房企专业化与多元化

近年来,房地产市场从增量到存量的转变成为大家热议的话题,在“从增量到存量,再谈房企专业化与多元化”的讨论环节,业内人士就增量到存量的转变展开讨论,该讨论环节由中国房地产业协会名誉副会长、《中国房地产金融》杂志社副社长胡安东主持。

“人、钱、地、城”正在发生变化

中国房地产业协会名誉副会长(驻会) 胡安东

中国房地产业协会名誉副会长(驻会)、《中国房地产金融》杂志社副社长胡安东表示,今天这个主题是增量和存量的关系,房企要发展专业化还是多元化?胡安东认为,房企业专业化、多元化转型围绕的“人、钱、地、城”这四点都在变化。

第一,人,疫情出现以后,人居家的时间越来越长,对居住的条件、生活方式的需求越来越高。第二,钱,房企都希望踩在“绿线”上而不是踩在“红线”上。(“三道红线”:房企剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。绿线是没有触及三个指标,红线是三条指标都触及)。第三,地,两极分化严重,一二三线城市缺地,四五线城市土地闲置。第四,城,房地产圈内基本上讲三种“话”,上海话、广东话、北京话(普通话),对应的是房企聚焦长三角、珠三角、京津冀市场,背后是围绕三大都市圈在变化。

在此背景下,房地产的转型越来越紧迫。房地产企业面向未来,需要把握总量,控制增量,盘活存量,提升质量,产业链共同“商量”。

存量时代,企业比拼的核心是能力

广微控股CEO曹志东

增量是否会被被存量取代?广微控股CEO曹志东表示,“增量向存量的转化很早就开始了,地产金融就是从增量往存量走,当前形式还是齐头并进,你中有我的状况在发展。从境外的案例来看,未来增量基本趋向于零,太多都是改造、存量为主的情况。”

曹志东认为,在存量时代,企业的核心还是比拼能力。增量时代,有跟着时代在跑,跟着资产形势在跑,跟着大环境在跑的感觉;存量时代,真的要靠企业的落地能力和经营能力。

未来房企如何平衡 “轻重”发展

康桥集团副总裁、长三角区域董事长肖春和

康桥集团副总裁、长三角区域董事长肖春和表示,无论从传统百强开发商来看,还是从500多家房企的总数来看,增量和存量的比例是70%:30%。另外一个数据是,增量市场逐步转化为存量市场,也有一线城市转化到强一线城市、一线城市、二线城市。

未来传统的房地产行业怎么向轻资产、重资产或其他产业转型?肖春和认为,这和企业的战略相吻合,产业的发展,首先要结合自己的体量和自己的需求。其次跟人才因素、团队管理因素有关,要靠运营、要靠很精细化的管理才赚到长久的钱,双轮驱动,这样才是一个好的发展方向。

挖掘城市第三空间

上海帝泰众创空间有限公司CEO周佳

“发现城市更新,无论有没有准备好,实际未来已来,必须要拥抱这个时代的变化。” 上海帝泰众创空间有限公司CEO周佳表示,存量空间里面发现如果没有内容赋能的话,只有一个物理空间,作为拥有大量空间的业主们,实际上也有迫切内容上的需求,而我们想挖掘一下是否存在城市第三空间的概念。传统是用快速去化的方式将空间卖掉,现在我们通过打造城市第三空间,通过精细化运营赚小钱,但是长久的钱。

“此外,我们把产城一体化研究透彻,未来通过产业的带入、产业的运营,形成区域性的影响力,也为政府带来税收、就业。也解决了很多当地及项目辐射的周边区域的C端用户需求。”周佳表示。

一线城市存量挖掘做租赁潜力更大

V领地研究院院长胡峰

V领地研究院院长胡峰认为,长租公寓这个领域来看,增量是无效的、浪费的。增量从购买者和租赁者角度来看,概念不同,购买者不在乎距离,租客只选择在城中心和地铁周边租房。所以长租公寓的距离不要太远,要切合年轻人的需求。

“长租公寓对于年轻人来讲考虑的是综合能力,不仅是产品开发能力、金融能力,对管理能力、开发能力要求非常高。长租公寓把利润率和投资回报,做到达成符合REITs的要求非常难。“胡峰表示,未来一线城市以存量挖掘做住房租赁的潜力更大,而做租赁、做存量需要不断打磨内功做精细化运营,才能走得更远。

运营需要一个长期的思维

上海驿庭实业发展集团董事长叶菁

“增量和存量可能只是一个概念,核心城市很多存量物业可以通过改造、运营变成增量,让它重焕生机,这种也是增量,不能把它做成存量。”上海驿庭实业发展集团董事长叶菁表示,从前面提到的增量和存量70%:30%的比例来看,这个比例会不断递进,北上广深一线城市,存量慢慢会超过增量。未来的增量更多是在二三线、三四线城市,包括农村土地和城市小镇的挖掘。

在运营层面,叶菁说需要沉下心来,趴在地上抠细节。做运营需要做时间的朋友,去做长期主义者,不管金融还是运营,一个长期的思维更重要。

此外,在此次活动上,由《中国房地产金融》杂志与UBI比利时联合商学院中国教育中心打造的“全球房地产金融双博士学位DBA项目”共同启动,该项目通过行业推荐、企业自荐为攻读该博士学位的学员,提供奖学金支持、学术推广支持和职业发展服务,可以同时申请欧盟和英联邦两所名校的双博士学位。

UBI比利时联合商学院中国教育中心夏群院长

UBI比利时联合商学院中国教育中心夏群院长在该仪式上介绍道,UBI来自欧洲,创始人是皇家的后裔。UBI项目在中国属于领跑者和开创者,培养了中国很多企业家学生。欢迎更多的人加入UBI,生命转瞬即逝,唯有思想、灵感、知识永存。

关于金砖论坛

金砖论坛,是住建部主管、中国房地产业协会主办,金砖传媒承办的《中国房地产金融》杂志,主打以地产、金融高级别论坛峰会系列活动,自2012年举办以来,受市场人士认可,影响广泛,反响热烈。

该活动汇聚地产、金融、产业、基金、租赁等多领域具有影响力人士,探讨全球视野下的房地产金融新发展、新趋势,主办了百余场聚焦地产金融、城市更新、财富管理、健康养老等相关话题的峰会活动,是中国房地产金融领域最具专业性和影响力的论坛,举办以来有超过1000家机构参加会议,5万位以上人士参会。

关于金砖价值榜

“金砖价值榜”于2012年发起,已连续举办九届,是中国房地产金融及财经领域最具权威性和影响力的评选活动之一。致力于构建地产、金融、资产管理新坐标,在房地产金融、资产管理、地产、新金融等垂直领域,对入围企业的规模、运营和成长等方向进行追踪、分析和比较,从而发现新的增长价值和潜在的成长动力,寻找出中国最优秀的企业。

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