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吉宝DC REIT:亚洲最大数据中心REITs是怎样炼成的

来源:中国房地产金融 作者:方远 时间 : 2020-11-29 10:44
吉宝企业集团数据中心业务,来自多业务部门的鼎力协同,助力成长为亚洲管理规模最大的数据中心REITs。

吉宝企业集团(Keppel Corp),是新加坡大型的跨国公司之一,业务包括岸外与海事、房地产、基础设施、投资四大板块,其中基础设施中的数据中心业务,得益于吉宝企业集团的提前布局与“新经济”对数据业务需求的增长,成为吉宝企业集团基础设施业务中的明星。

2014 年12 月,吉宝数据中心业务通过吉宝DC REIT 上市,成为亚洲首只纯数据中心REITs,也创造了新加坡交易所当年上市房地产信托投资基金最大规模的IPO 纪录,募资5.129 亿美元,获得9.6 倍超额认购。

吉宝DC REIT 作为全球6 只纯数据中心REITs 之一(美国拥有5 只上市REITs)。从2014 年上市之初拥有的8处资产到2020 年的18 处资产,管理横跨欧洲、亚洲、澳洲等大区,吉宝数据中心业务如何成长起来?吉宝企业集团内的各板块是如何协同的?亚洲最大的数据中心REIT 究竟是如何炼成的?

成长简史

吉宝数据中心业务发轫于KeppelDC SGP1 这座6 层主机房与5 层附属的大楼,2001 年建立成为数据中心,是吉宝数据中心业务的首个项目,也是东南亚数据中心枢纽。此后2010 年投建了Keppel DC SGP2 数据中心,收购了澳大利亚悉尼Gore Hill数据中心。

2009 年,吉宝企业集团子公司吉宝讯通(Keppel T&T)和AEPim(总部位于新加坡的房地产投资管理公司)成立的Securus Partners 基金,为实现数据中心资产的多元化奠定了基础。

Securus Partners 基金2010 年募资完毕,2011 至2013 年先后收购了澳大利亚布里斯班iSeek 数据中心、英国伦敦GV7 数据中心、马来西亚Basis Bay 数据中心、爱尔兰都柏林Citadel100 数据中心、荷兰阿姆斯特丹AlmereData Center,完成了上市前资产的准备。

2014 年12 月12 日,吉宝将上述8 处数据中心资产注入新平台吉宝DCREIT,在新加坡交易所通过REITs 上市,成为亚洲首个纯数据中心REITs。

这次上市获得市场极大关注,是新加坡交易所REITs 市场里程碑式的一次IPO,是继美国之后全球第二个交易所发行纯数据中心REITs。吉宝DCREIT 不但丰富了新加坡交易所REITs 的资产类别,为投资者提供了独特的投资机会,也给吉宝企业集团数据中心业务发展注入增长动力。

吉宝DC REIT 自2014 年上市以来,资产物业组合不断扩大,投资区域也随之扩展至欧洲及亚太地区的更多国家。根据吉宝DC REIT 披露的数据显示,截至2020 年6 月30 日,吉宝DCREIT 共包含19 个物业,其中18 个为成熟运营项目,1 个为开发中项目并计划于2021 年上半年建成入市。物业资产遍及欧洲和亚太地区的8个国家,其中亚太地区占比69.5%,欧洲占比30.5%。全部物业可租赁面积约195 万平方英尺,资产管理规模约为28 亿美元。

从吉宝DC REIT 数据中心客户来看,互联网企业占据近半的份额,其次是电信、IT 服务公司和金融服务企业,共拥有80 个客户。世联评估价值研究院分析认为,相较于2014 年IPO时租户数量上涨90.5%,租户对物业的认可表明吉宝DC REIT 多年来物业运营的成功。

这些租户稳定性强、需求更大,让出租率保持在最佳状态。截至2019年12 月31 日的数据显示, 吉宝DCREIT 数据中心出租率维持在94.5% 的水平,其中12 处数据中心处于满租状态。其中澳大利亚、英国、意大利、德国的数据中心展现出良好的运营状态,自2017 年以来出租率均为100%,而同期马来西亚的数据中心出租率只有60%~65%。在管的数据中心加权平均租赁到期时间为8.6 年,为投资人提供了良好、稳定、持续的收入。

从投资回报角度来看,吉宝DCREIT 回报水平一直处于新加坡REITs 市场高位。每基金单位分配额2015 年以来持续增长,从6.51 美分增长到2019年的7.71 美分,股价上涨了2 倍。世联评估价值研究院分析认为,每基金单位分派额和每基金单位资产净值均呈现逐年递增的态势,展现出良好的增长势头,为投资者带来持续稳定增长的收益。

吉宝企业下属公司的协同优势

吉宝DC REIT 的快速成长,缘自吉宝企业集团内部数据中心开发运营平台——吉宝数据中心控股、投资管理平台——吉宝资本(Keppel Capital)的协同,三足鼎立支撑了吉宝数据中心业务大放异彩。

从吉宝DC REIT 的架构来看,吉宝讯通是吉宝DC REIT 的发起人,并享有信托基金的优先购买权;吉宝DCREIT 由基金管理人——吉宝DC REIT 管理有限公司管理。在股权层面,吉宝资本和吉宝讯通各享吉宝DC REIT 管理有限公司50% 的股权。

吉宝讯通与吉宝置业(70-30)合资成立了吉宝数据中心控股(Keppel Data Centres), 是吉宝企业集团真正的数据中心业务的开发管理公司,是整个资产的建设与管理方,为吉宝DC REIT 租户提供从硬件到数据中心的解决方案和业务应急服务,能够提供全面的数据中心建设、开发与管理服务。同时也是注入REITs 之前资产收购方,与吉宝资本联合获取项目并开发建设。

吉宝资本作为吉宝企业的投资管理平台,管理资产规模超过330 亿新元(约合人民币1650 亿元),业务围绕吉宝企业集团主营业务,其中数据中心资产主要通过首峰数据中心基金(The Alpha Data Centre Fund) 完成收购,并通过出售给吉宝DC REIT 完成退出。

首峰数据中心基金,2016 年由吉宝资本旗下首峰基金发起设立,初期设立基金规模5 亿美元,投资者来自加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)、首峰基金与吉宝数据中心控股等机构,当年第一笔收购是德国法兰克福靠近机场附近的Kelsterbach 数据中心,2019 年注入吉宝DC REIT。

吉宝数据中心除了在香港有布局之外,2020 年7 月首次进入广东,首峰数据中心基金与碧桂园签订协议,投资15 亿元建设惠州潼湖数据中心项目,该项目建筑面积4.5 万平方米,建成后可提供逾6000 个高密度机柜,项目预计于2021 年起逐步交付投入使用。

吉宝企业中国首席代表兼吉宝资本(中国)总裁吴来顺2020 年初接受《中国房地产金融》专访时说,吉宝资本所投的项目,大多聚焦吉宝企业集团内部兄妹公司业务,因此发挥好集团内部的协同优势,一方面利用了兄妹公司的业务擅长的能力,另一方面将所投项目的风险降到最低。通过吉宝资本的投资管理平台,利用私募股权基金更能发挥灵活的募资与投资优势,继而从资产端提供更多的优质资产。

从投资闭环来看,吉宝DC REIT是数据中心资产的上市平台和资产管理平台,成熟的数据中心资产注入REIT 平台,吉宝资本首峰数据中心基金完成投资退出,有利于获得更多资金收购更多的项目,实现数据中心资产滚动投资。吉宝DC REIT 在2019 年报中披露其投资管理策略:集中投资、主动资产管理、谨慎资本管理。

集中投资策略,强调优化投资组合、提高核心区域竞争力及驱动长期可持续发展为出发点,寻求战略增长机会;建立区域多元化物业组合,分散租约到期情况,增强收入稳定性;保持服务器托管、定制化租赁和毛坯租赁服务内容最佳配比,满足不同客户需求。

主动资产管理策略,是指优化租户组合,提升物业收益;控制物业管理费用,提高运营效率;提供优质产品与服务,满足全球化客户需求;定期评估物业组合,明确物业优化机会。

谨慎资本管理策略,是指收购中以最佳的债务占比,优化收益水平并保持财务灵活性;采用合理对冲策略,获得最高的风险调整报酬率,增强投资人收益稳定性;分散资金来源和债务到期情况,降低集中性风险;获取有利的信贷方案及条款满足运营资金需求;密切监控风险,有效保证应对多变的市场情况。

因此,从整个吉宝数据中心投资管理、建设开发、设施管理、租户服务、资产管理等完整链条来看,吉宝企业集团下属的吉宝资本、吉宝数据中心控股、吉宝DC REIT 发挥了各自的优势与管理能力,也奠定了亚洲最大数据中心REITs 的行业地位。

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