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数据中心投资的逻辑是什么?

来源:中国房地产金融 作者:苏旻 时间 : 2020-11-29 10:46
数据中心投资与建设的热潮,令其成为疫情之后逆势崛起的行业之一,伴随基础设施REITs 试点,数据中心迎来高光时刻。

受疫情影响,数据中心这类资产变得更为抢眼,其增长势头有加速迹象。

面对突如其来的在家办公、线上学习的需求,阿里巴巴旗下软件钉钉连续扩容10 万台云服务器,并在短时间内在河源数据中心新增部署了超过1万台云服务器,帮助钉钉成功扛住了巨大的流量冲击,创造阿里云快速扩容的纪录,也验证了数据中心基础设施建设对互联网企业的重要程度。

河源数据中心,位于广东河源市,距广州、深圳约160 公里,是阿里云自建自维基地,也是华南地区最大数据中心,可部署30 万台物理服务器,目前已部署包括淘宝、蚂蚁金服、钉钉在内的阿里集团业务。河源数据中心是阿里云四个超级数据中心中的一个,其余三个位于张北、南通、乌兰察布。

在众多小学生集体给钉钉“打一星”抗议的同时,钉钉没有崩溃,却有很多软件如B 站、爱奇艺、小米电视、学习通等应用服务崩溃掉线,除了网络的拥堵,更多是因为服务器宕机,这背后凸显了服务器容量短缺问题。

此次疫情加速众多互联网线上服务高速增长,众多企业的业务加入到数字化、智能化转型中,推动了对数据中心这类新基础设施的潜在需求。3 月4 日,中共中央政治局常务委员会召开会议,提出要加快5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度。3 月17 日,发改委更是强调,要注重调动民间投资积极性。

为此,数据中心投资与建设热潮正在席卷中国。

贵州在2020 年重点建设“中国南方数据中心示范基地”,重庆市2020 年投资超过67 亿元新投建5 个数据中心项目,山东将在2022 年年底前打造30 个以上绿色数据中心。企业层面,总投资109 亿元的华为成都数据中心日前签约,阿里云宣布未来3 年再投2000 亿元,用于数据中心建设以及重点技术研发,腾讯未来五年将投资5000 亿元,其中数据中心是投资重点,包括在天津滨海高新区打造全国最大IDC 数据机房等。

在政策支持和大型企业加码的背后,是来自企业对数据增长的需求。一方面是中国互联网公司的自身业务发展需求和5G 时代潜在的大数据、云计算、物联网的数据增长需求。另一方面,来自历史欠账的弥补,中国大型数据中心数量占比过低,仍有大幅提升的空间。

从中国数据中心市场规模增长来看, 由2007 年的35 亿元增长到2019 年的1562 亿元,复合增速高达37%,随着5G+AI 催生的新需求,未来行业将会继续保持30% 的增长甚至更高。从全球数据中心市场统计数据来看,目前全球541 个超大规模的数据中心,中国的占比约为9%,与排名第一的美国有较大的差距。

中国需要多少数据中心?

数据中心,顾名思义是数据的中心,是处理和存储海量数据的地方,英文全称为Data Center。通常意义上数据中心是指一个物理场所,是用以放置计算机系统和诸如通信存储这样的相关设备基础设施,通俗说法就是机房。

只提供场地和机柜的数据中心一般称为DC(Data Center), 而同时提供带宽服务的,一般称IDC(互联网数据中心Internet Data Center),两者有时不作严格区分。从数据中心规模方面来看,按标准机架数量,可分为小型(3000 机架以下)、大型(3000 机架至10000 机架) 和超级(10000 机架以上)。从等级来看,依据数据中心标准组织和第三方认证机构Uptime Institute 行业评判标准,按“可用性”、“稳定性”和“安全性”分为Tier1、Tier2、Tier3、Tier4,其中Tier4 为行业最高等级提供容灾服务。

区别于狭义上的理解,数据中心目前广泛应用于通信行业企业、制造业企业、互联网企业、金融机构、政府等诸多领域。因此不再简单只是信息存储的物理空间,融合云计算、区块链、人工智能等新技术于一体,是集数据、算力、算法三大要素于一身的数字基础设施。

数据中心的行业产业链结构,自下而上分为基础设施设备、数据中心专业服务(运维)、云计算服务商与应用企业。应用企业主要面向互联网企业、金融机构、政府企业、传统电信制造业行业、软件计算机行业。

根据中国信通院公布的数据,2019 年国内数据中心规模达1563 亿元,同比增长27%,近年复合增速达37%,科智咨询等机构预测2020 年规模将超2000 亿元。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平接受《中国房地产金融》采访时表示,中国数据中心的发展处在一个快速发展的阶段,从数据中心市场存量看,三大电信巨头凭借其宽带和机房的资源优势,占领了IDC 市场的半壁江山,第三方数据中心运营商正在积极扩张,拓展市场份额。从数据中心市场需求看,传统金融银行业客户、互联网企业、游戏、视频等公司对IDC 的需求不断上涨,同时云计算应用、5G 时代的到来,让数据中心的需求迎来新的增长点。

中国信通院数据,2019 年我国云计算整体市场规模达1334.5 亿元,同比增长38.6%,增速快于全球整体水平,预计未来几年将保持稳定增长,到2023 年市场规模将达3754.2 亿元。伴随5G 商用的普及,推动用户在数据储存层面,包括用户的视频、照片、文档,特别是视频类应用数据,和5G 设备与边缘计算数据,所产生的存储型服务需求大幅增长。此外,AI 商用将驱动算力部署需求激增,国际数据中心发布的报告显示,预计到2024 年,中国人工智能应用市场规模将达到127.7 亿美元,2018 年至2024年年均复合增长39%。

中国未来需要多少大的数据中心?一方面看数据中心部署的数量(机柜数),一方面看数据中心的利用率。

根据赛迪集团的统计数据,2019年中国数据中心数量大约为7.4万个,大约能占全球数据中心总量的23%。2016-2019 年中国数据中心机架数量逐年上升,2019 年数据中心机架数量达到227 万架。

中银证券分析了34 个主流数据中心企业之后,认为目前数据中心基本上能够满足需求。工信部公布的2018 年数据显示,全国数据中心的利用率在60% 以下。但是中银证券也发现,这34 家企业公开在建和规划建设的机柜数合计在150 万架,比现有的机柜数量增长67%,接近七成的增长反映了行业对于数据中心投入的热情,这也预示着下游需求将进入爆发式的增长阶段。

某投资机构数据中心板块负责人刘进告诉《中国房地产金融》,从行业测算的数据来讲,都只是反映了当下的逻辑预判,并没有真正反映全部进入5G 时代,面临工业级层面的数据需求,例如以毫秒精准要求的医疗领域、无人驾驶领域,这对数据中心提出更高的要求,显然数据中心长期缺口依然存在。

数据中心的不动产投资逻辑

2014 年3 月“大数据”首次写入政府工作报告,从2015 年国务院印发《促进大数据发展行动纲要》以来,数据中心发展步入快车道。

从全球数据中心发展阶段来看,中国超大型数据中心建设起步较晚,特别是节点城市。中国互联网的骨干网络结构大致由八大核心节点组成,包括北京、上海、广州、沈阳、南京、武汉、成都和西安,与此相对应大型及超大型互联网数据中心以此为部署中心。

这样的部署策略,有赖于网络的可靠、稳定与延迟较低,另外大型互联网企业、金融机构、制造服务行业也多集中在一线城市与核心城市,便于企业日常的管理与运维和突发事件的应急响应。

刘进介绍,上述企业“热数据”交换处理对数据中心的部署要求、位置要求很高。而以储存为主的“冷数据”则对能源、气候极为看重,如宁夏中卫吸引了亚马逊、阿里、360 建立数据中心,有“云上贵州”之称的贵阳贵安吸引了苹果、腾讯的布局,这些区域无疑都是电力、气温俱佳的地方。

数据中心生命周期包含投资、建设、销售、运维四个环节,不同环节可组合出多种商业模式。华泰证券根据数据中心不同投建运模式,总结了三种模式,包括自投自建自运营模式、多方投资建设数据中心企业运维模式、投建运分离模式。招商证券认为,目前国内有五种方式,包括自建(自有土地)模式、自建(租赁土地)模式、代建、租赁、代运营。

电信企业、云计算企业大多是自投自建自运营类型,且占据50% 以上的市场份额,紧随其后的第三方数据中心投建运维模式多样,补充了众多中小型企业的数据服务需求,如:万国数据、世纪互联、光环新网等企业。

第三方数据中心虽然不如电信运营商拥有互联网骨干网络,但是在数据中心领域具有其自身的优势,比如专业级面向企业的综合数据服务能力,拥有较强的本地资源。

叶国平认为,与国内市场相比,国际市场以第三方数据中心运营商为主导,同时一般是REITs 形式持有资产及运营。根据Synergy Research 的统计,Equinix、Digital Realty 这两大第三方运营商占比全球的市场份额超过20%。

在投建阶段,上述几种模式中,共同的难点在于设立初期的证照发放。叶国平表示,这体现在数据中心的四大证照发放上,包括:发改委立项、节能审查、供电批复、IDC 运营牌照的申请办理及资源的整合。特别是对外资机构而言,IDC 运营牌照对外商持股比例亦有严格的限制,若能与具备申请各类牌照经验及渠道的机构合作,会大大降低投资数据中心的门槛。

从当前数据中心建设进展来看,在投建基础设施层面,有赖于地理位置和电力能源的配置要求。其投建逻辑往往归为另类投资的一种,与零售地产、酒店等类型资产的投资价值判断点相似,考量地段、租金成本等因素,除此之外还有其自身的独特性。

“数据中心的收益率比写字楼、商业及物流资产要高,稳定运营的数据中心项目Cap Rate(资产回报率)高达8%-13%,但我们也观察到由于越来越多数据中心的投并购出现,Cap Rate 有稍微下调的趋势。”叶国平说。

叶国平指出,从不动产投资角度看,地理位置永远是第一要素,但是由于数据中心对IT 有着极其专业严格的要求,需要软件硬件设备的配合,才能吸引优质客户,及产生收益的最大化。由于数据中心搬迁成本高,时间周期长,因此数据中心租客的黏性非常高,一旦起租稳定运营后,租户的稳定性较高。

“从投资人角度来说,不少投资者对中国数据中心投资非常感兴趣,稳定的数据中心投资项目,对比传统地产投资类别写字楼、商业,甚至物流的Cap Rate 都要高,因此不少投资者希望能参与到数据中心这个新赛道上。”叶国平说。

2019年以来,数据中心的投资市场非常活跃,除了政府、电信运营商、互联网企业大举投资外,金融资本、房地产投资机构纷纷进入这一领域。据戴德梁行不完全统计,日本伊藤忠商事、中信资本、贝恩资本、新加坡吉宝资本、摩根士丹利、南山资本、GIC、平安海外、Atics、Blackstone、Hill house 等机构,从JV 平台(Joint Venture)、融资或资产层面参与到数据中心投资上来。

2019 年3 月,世联行投资与巨盛网络、中天智慧共同组建的武汉众维亿方开工建设,该项目总投资130亿元, 是华中最大的数据中心。2019年5 月,贝恩资本5.7 亿美元投资秦淮数据,并与旗下数据中心Bridge Data Centres 合并成立泛亚洲数据中心平台。2019 年11 月,摩根士丹利、南山资本领投,以260 亿元参与腾龙控股集团的A 轮融资。2019 年11 月,基汇资本牵手中金数据公司建立合资伙伴关系,专注于在中国开发、收购和运营超大型IDC 项目资产包,时隔不到一年,2020 年9 月基汇资本完成13 亿美元数据中心基金的募资。2020年7 月,吉宝资本旗下首峰数据中心基金与碧桂园签订合作,开建惠州数据中心项目,该项目投资总额15 亿元。

除了资本进入这一领域,国内有不少企业转型进入数据中心。宁波建工、城地股份先后收购数据中心公司中经云、香江科技,完成“基建+数据中心”双轮业务驱动的转型;钢铁公司拥有充足能源和土地资源,对于转型数据中心是一个非常难得的优势,杭钢股份2020 年7 月成立浙云计算数据中心有限公司,建立高标准的绿色数据中心,与阿里天猫合作,并为其提供数据服务。沙钢股份收购苏州卿峰,间接持有世界第三大批发型数据中心运营商Global Switch51%的股权,借此进入数据中心领域。

叶国平预测未来2-3 年,数据中心领域的投资规模还会持续上升。

数据中心REITs疫情期间表现抢眼

“今年数据中心REITs 的表现,无论是新加坡市场还是美国市场,无疑都是REITs 中的领跑者。”对全球REITs 持续跟踪投资的陆兵告诉《中国房地产金融》。

从全球REITs 市场来看,数据中心REITs 收益水平和估值处于行业较高的水平,目前全球共有6 只数据中心REITs,其中美国拥有6 家企业,是全球数据中心REITs 中最多的市场,其次是新加坡吉宝REITs。

美国这五家REITs 分别是Equinix(EQIX)、Digital Realty(DLR)、Core Site Realty Corporation(COR)、Cyrus One(CONE)、QTS Realty Trust(QTS)。截至发稿时,这五大数据中心REITs市值高达1279 亿美元,占美国权益类REITs 市场规模10% 以上。其中Equinix、Digital Realty 市值最大,分别是688 亿美元、410 亿美元。

ViiNet 董事,Vesta Investment Advisors CEO 陆兵曾在《中国房地产金融》撰文指出,在当前全球经济下行、新冠肺炎疫情共同影响下,数据中心、信号塔这一类REITs 尤为出色,投资回报超越了甚至是防御性最强的医疗保健REITs。数据中心REITs 因而成为今年防御性最强的一类资产。

富时NAREIT 美国房地产指数系列(FTSE NAREIT US Real Estate Index Series)自2015 年12 月开始纳入数据中心REITs, 数据中心REITs 的表现非常耀眼,根据NAREIT 统计,除了2018 年外, 其余年份数据中心REITs 回报超过19%,平均回报高达15.35%,略低于信号塔与物流地产REITs。

今年以来,受疫情影响,数据中心REITs 成为少数上涨的REITs,截至发稿时,数据中心REITs 年初至今回报高达25.84%,其中全球最大数据中心REITs——Equinix(EQIX)今年上涨超过45%。

从美国市场表现来看,数据中心从过去不大被重视的专业类别,逐渐成为主流的REITs 资产类别。

发改委和中国证监会于2020 年4 月30 日发布《关于推进基础设施领域不动产资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,基础设施REITs 试点推进箭在弦上,其中数据中心作为试点领域之一,成为市场关注热点。

“数据中心作为新基建的重要组成部分,基础设施REITs 政策的出台,让投资者对数据中心的投资退出路径更加有信心,变相加强了投资者对数据中心的投资热情。”叶国平对《中国房地产金融》说。

招商证券分析认为,数据中心属于重资产项目,建设周期较长,建好以后存在比较长的上架爬坡期,爬坡期业绩增速较快,可帮助企业实现高增长,一般上架率到95% 就达到成熟期,成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流,但后续已无法实现太大增长。基础设施REITs 试点落地,对于国内数据中心企业而言,给予成熟项目很好的变现渠道,可以帮助企业盘活存量资产,一次性获得可观的投资收益,用于新项目开发与建设,及大量并购,帮助企业快速扩张。

因此,数据中心发行REITs 将完成重资产的出表,实现降低资产风险、提升ROE 的目标,这种由重到轻的模式能够让企业从重资产业务中脱身,通过代运营方式实现轻资产运营。招商证券指出,数据中心资产走REITs 之路,同时对企业运营能力提出要求。由于REITs 严格要求资产的完整性,资产涉及土地产权问题、设备归属问题、运营归属等问题,原则上REITs 需要产权方来发行,这就要求必须拥有自有土地、自持物业。因此从当前的数字中心投建模式来看,唯有自有、自持物业才能获得现阶段发行条件许可,代建、场地租赁模式比较困难。

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