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长租公寓“爆雷”凸显二房东对行业的误判

来源:中国房地产金融 作者:杨槟 时间 : 2020-11-29 10:48
“2016、2017 年,长租行业在国家政策推动下,不少企业以二房东的方式、高投资额的方式去拿房源,对未来行业租金周期出现了严重的误判。”

受疫情和行业各种负面影响,长租公寓近日被推向了风口浪尖。9 月18 日,在中国房地产业协会指导,金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛上,来自长租公寓的大咖对当下充满焦虑的“爆雷”事件、行业未来发展方向、长租公寓智能化与健康话题进行了解读。

上海地产城方董事总经理郑华:住房租赁短期看现金流、中期看利润、长期看资源红利

我国住房租赁发展至今,要如何为市场的规范稳健发展保驾护航?上海地产城方董事总经理郑华认为,绿色健康发展是租赁住房行业的必由之路。

在郑华眼中,“租金+服务”是未来租赁住房发展的重要方向。“利润不只来源于租金,更来源于长期生活消费服务。”郑华强调,信息化、数字化是行业服务生态发展的前提。

虽说安全、稳定是城市管理最重要的考量,但留住人才是新时代城市竞争力和消费升级的基石。

当谈及市场租赁住房健康发展途径时,郑华认为,短期看现金流、中期看利润、长期看资源红利。

对此,还总结四个方面:稳定市场租约管理、长期生活消费服务、长期资产管理服务以及信息数字化管理。

经营健康是行业长期需要思考的,长期稳定的租约是立根之本。郑华补充说道,除此之外,长远来看,5年、10 年以后区域型资产价格的提升可以带来长期子资产的增值。

郑华提出,只有通过把更多的消费集中在资产管理或者叫租赁方管理的生态内,才能提供客户更多元的服务。

风神空调集团股份创始人董事长陆辉:室内空气生态的供给侧创新

去年长租公寓甲醛事件闹得满城风雨,因此行业对长租公寓品质与空气治理尤为关注。风神空调集团股份创始人董事长陆辉表示,聚焦公共空间,空气质量的概念深入人心。重点关注的是空气生态,尤其关注与健康关联的空间。

生活的空间要注意污染问题,尤其生活中的污染随处不在,例如:生物污染、物理污染、化学污染,和生理污染。

以写字楼为例,整个空气保障系统保证在全封闭建筑内,人的健康的呼吸空气的需求。陆辉还列举了深圳平安金融中心、北京中信大厦、上海中心大厦等建筑均为企业的空气生态的作品。

生活或办公环境中的湿度、空气、噪音是可以控制调节的。采用集团提供的实际解决方案的有北京大兴机场、上海地铁等。

“空气生态是企业的愿景。”陆辉表示,为了营造生态环境,追求美好的生活,企业采用节能分享,用融资租赁的方式,采取合作模式为房地产企业服务。

其目的是为了控制疾病传播,利于人群健康,提升工作效率、提高经济效益,减少建筑的运营成本维持建筑的全生命周期、控制污染和减少支出医疗的治疗成本。

圆桌讨论:韧性城市,未来居住的智能与健康

所谓韧性城市,这是一个舶来的概念,它是说一个城市自己本身是有自平衡能力,一旦有什么突发的事件,“黑天鹅”事件也好,疫情也好,怎么去把它迅速恢复,复工复产。

上海城投置业租赁住宅运营部总经理戴伟强表示,在疫情下,长租公寓走过了一段艰苦的日子,疫情之后长租公寓是时候复盘了,疫情对于行业究竟有何影响,包括从如何看待当前的各种事件,如何面对未来向智能、健康的方向发展。

q乐乎公寓CEO罗意:怎样看长租公寓“爆雷”和行业未来走势

2016、2017 年,长租行业在国家政策推动下,不少企业以二房东的方式、高投资额的方式去拿房源,对未来行业租金周期出现了严重的误判。

去年经济环境下行以及今年“黑天鹅”事件冲击,导致一部分初心很正的企业出现了经营困难和现金流的压力。事实上给长租公寓行业、房东、租客带来了一些挑战,的确出现了不健康的情况,或者体现出了一种脆弱感。

近日,住建部公布《住房租赁条例( 征求意见稿)》,我认真阅读了这里面的条款,觉得非常理性、非常中性,对长租公寓来说,这是一个非常及时的“拨乱反正”的立法。

长租公寓的确还会有一个很艰难的时期。好的企业已经把杠杆降下来,可能还有一部分,在疫情结束这段时间内没有缓过来,仍然还会有挑战。对于长租公寓企业未来而言,让生意者回归本身,关注每一套房,每一个门店。

q景瑞不动产副总裁宋豪炜:长租公寓智能化脱离经营是伪命题

大家一谈长租公寓的智能化,认为就是部署系统、硬件,这种投入对长租公寓经营有结果、效果、帮助吗?

如果没有,就是伪命题。长租公寓的智能化如果脱离经营就是有问题。

落到实际案例和实际思考来说,智能化的出发点应是一个闭环。比如,疫情之下,通过智能化的管控,可以把租户的健康行为轨迹记录下来,从而帮助长租公寓经营者进行管理。而,甲醛事件给我们的启发,智能化可以延展到家装工业化、连锁化。

我们把甲醛消灭在萌芽阶段是没有问题的,既追求过度的快速装修,出房量、省时间,同时也兼顾到租客的身体健康,我觉得是长租公寓智能化需要回归原点的思考方式。

长租公寓智能化不简单和硬件“挂钩”。长租公寓去年和今年“爆雷”,更多凸显的是现金流问题、资金链问题。理论上企业可以在面对资金问题时,用智能化的AR 系统去沉淀、累计、控制,通过过程化的数据管理,帮助企业做好分析、做好风险管控,助力企业做好健康、持久的经营。我觉得智能化要从这方面多着手,去释放一些能量。

q魔方生活服务集团副总裁郑舒燕:“韧性”魔方的管理“密码”

今年是非常不同的一年,我们遇到了新冠。我们怎么样去做到不让每一家店有确诊的病例?

在疫情刚刚暴发的时候,这非常考验一个企业的快速响应能力。我们的客户行程轨迹,除了通过查询全国移动、电信轨迹,我们还快速开发了一套魔方的“红绿码”。我们把租客信息与入住合同,和他每天出入信息和体温做了健康档案,让信息产生关联价值。

同时在这个期间夯实基础,我们上线了魔方4.0 运营系统,这套系统除了对租客端,同时对员工和我们整体运营效率有了很大的提升。我们可以让客户通过这个系统直接来VR 看房,让客户线上签约。

产品方面,我们也做了很多新尝试。比如,在新的样板房里面做了一键整合的功能,也就是说你到了家之后可以按“一键回家”,在你到家后会给你开窗帘、开灯、开空调,甚至电饭煲也可以开起来。而上班时,可以按“一键离家”,把家里所有智能化的设备全部关闭。我们希望未来能够在产品上给客户提供更好的体验。

q云学堂联合创始人兼总裁丁捷:长租公寓共建行业发展标准

我所在的行业,是企业教育领域,是一个万亿级的市场。面对长租公寓行业,它的运营逻辑向服务商转型,应该有什么样的人才标准、人才结构、人才类型可以让企业的效率提升得更高,我觉得这值得探讨。

云学堂服务中国的头部企业,服务了大概有两万多家企业,主要为企业建立自己的企业大学和人才培养系统。

长租公寓,作为一个新兴的行业来说,过去很多时候大家都是“零和博弈”,当长租公寓行业遇到问题时,行业联手共同合作、共建行业发展标准,是非常有意思的事情。

qE+青年公寓联合创始人、副总裁文鹏:轻资产概念遭质疑 行业仍要深耕

我们谈行业的发展“韧性”、智能化,其实这是倒逼我们做这方面的改进。

很多中小的店和夫妻店经营压力比较大,当我们引入品牌后,发现品牌化、标准化必须建立起来。通过一些新的业务逻辑,把它进行数据化,通过数据来赋能,来反推业务提高效率。不管是资金流管理还是客户流、房源流等,我们把几个全部合在一起上线到系统里面去,这才是真正意义上的系统赋能。

对于行业当前出现的问题,我想行业的健康发展需要去研究企业健康管理,去学习这些模式。

2018 年,E+ 青年公寓有20 来个项目,像魔方这样比我们经营得好的企业,我们其实一直有去深入学习的。

我们得去研究好企业的管理,不要把眼光聚焦在那些做得不好的企业身上。

在轻资产战略上面,2017 年、2018 年我们在提轻资产这个概念;2019 年、2020 年,通过一线市场的反馈,我们发现这个需求是越来越强烈的,只是限制成本和部分不良的企业行为导致看起来情况有点变糟,但是我觉得我们还是要深耕这个领域。

q窝趣公寓联合创始人、副总裁杨稷:长租公寓智能化首要关注舒适和乐趣

对于我们来说, 企业核心价值观是用户、价值,始终深挖怎样给用户带来最大的价值。从这点出发,提升长租公寓不仅仅是为了做智能化、健康而提升。智能化,要考虑在消费端创造什么价值。我们希望给消费者创造一种舒适生活和乐趣社交的生活方式,智能化一定是围绕着舒适和乐趣感来做的。

智能化另一维度,让投资人体验也很舒服,帮他降低成本。智能水电表帮助投资人减少人工;营销中台系统实现一键发房,从原来两个小时的时间变成了15 分钟,这就极大地提高了人工的效率。

健康层面,我们不仅关注新冠这种“黑天鹅”事件,也关注日常当中的“小黑天鹅”,现在年轻人工作压力蛮大的,我们经常看到媒体上曝出来,某个年轻人20 多岁就猝死了。

我们与外部医疗机构联合,针对我们社区里面的年轻人、包括管家做一些培训,让他们知道当年轻人出现急性的危险情况下我们应该怎么样做急救。这些都是很基础的关注点,不需要特别智能化,也不需要特别高大上,我认为这些应该作为我们运营商首要关注的。其次才是那些显得比较高大上的,比如新风系统等。

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