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中国数据中心进入REITs时代

来源:中国房地产金融 作者:刘辰翔 陈迅 胡永强 时间 : 2020-11-29 10:53
数据中心经历多年跨越式发展后,伴随基础设施REITs 的试点落地,数据中心迎来新的发展机遇期

2020 年4 月30 日, 中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。根据《通知》,基础设施REITs(不动产投资信托基金)将着重关注新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。

作为新基建时代重要基础设施的数据中心,自然也囊括其中。数据中心经历多年跨越式发展后,伴随基础设施REITs 的试点落地,数据中心迎来新的发展机遇期。

数据中心成为“ 新基建引擎”

1.新基建的内涵。

根据国家发改委给出的定义,新基建是指以新发展理念为引领,以技术创新为驱动,以数据为核心,以信息网络为基础,面向高质量发展需求,提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。

其中信息基础设施是指,基于新一代信息技术演化生成的基础设施,比如,以5G、物联网、工业互联网、卫星互联网为代表的通信网络基础设施,以人工智能、云计算、区块链等为代表的新技术基础设施,以数据中心、智能计算中心为代表的算力基础设施等。

融合基础设施,主要是指深度应用互联网、大数据、人工智能等技术,支撑传统基础设施转型升级,进而形成的融合基础设施,比如,智能交通基础设施、智慧能源基础设施等。

创新基础设施,主要是指支撑科学研究、技术开发、产品研制的具有公益属性的基础设施,比如,重大科技基础设施、科教基础设施、产业技术创新基础设施等。

2018 年中央经济工作会议首次提出“新基建”概念。会议上指出,加快5G 商用步伐,加强人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设。随后“加强新一代信息基础设施建设”被列入2019 年政府工作报告。进入2020 年,在多次国家高层会议中强调要推动新型基础设施的发展。2020 年3 月4 日,中共中央政治局常务委员会会议指出,要加快5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度,这是数据中心首次被明确纳入新基建的范畴。此外,新基建在今年疫情下复工复产过程中发挥了巨大作用,新基建将加速发展。

数字经济时代,数据成为新型生产要素,数据中心以数据为基本管理对象,融合IDC、人工智能、云计算、区块链等新技术于一体,成为集数据、算力、算法三大要素于一身的数据基础设施。数据中心成为承载新基建其他各项内容发展的数字化底座,为新基建提供数据存储服务、数据计算处理服务和数据应用服务。

2.新基建背景下数据中心新动向。

新基建时代数据中心被赋予新内涵。数据中心成为新基建中的一项,其重要意义主要体现在“新”上。在数字经济时代,数据是一种社会经济发展的所必要的生产要素,也是一种基础设施,物联网、车联网、工业互联网的推广应用带来数据指数级增长,海量的异构数据都将集中进入数据中心进行集中存储和处理,这对计算设施和数据中心都提出了更新、更高的要求,无论是为生物医药、航天航空等科技创新提供高性能计算,还是疫情期间为各大城市提供科技防疫、远程办公、远程教育和电商消费的城市计算,又或是支撑大数据、人工智能等新技术与实体经济融合应用场景的云计算,都离不开数据中心的重要支撑。

在新基建背景下,数据中心不只是传统意义上的存放计算、存储及网络设备的机房场所,更多是体现创新、绿色等新发展理念的公共计算设施的组成部分,是促进5G、人工智能、工业互联网、云计算等新一代信息技术发展的数据中枢和算力载体。

在新内涵、新需求的指引下,数据中心的发展呈现出一些新的趋势。

第一,数据中心大型化、集群化趋势明显。

我国大型数据中心仍有较大的发展空间。2019 年中国数据中心大约有7.4 万个,约占全球数据中心总量的23%,数据中心机架规模达到227 万架。在用的IDC 数据中心数量2213 个。2019 年超大型、大型数据中心数量占比达到12.7%,规划在建数据中心320个,其中超大型、大型数据中心数量占比达到36.1%,这一数据与美国相比还存在较大差距,美国超大型数据中心已占到全球总量的40%。

随着云计算技术的规模商用,大型云基础设施要求在相对集中的区域内部署多个大型数据中心园区,满足其超大规模计算和数据存储的需要。2020 年国民经济和社会发展计划草案明确实施全国一体化大数据中心建设重大工程,布局10 个左右区域级数据中心集群和智能计算中心;“十三五”规划明确了13 个城市群,以及“京津冀协同”、“长江经济带”、“大数据综合试验区”等多项政策使得区域间的协同发展更加紧密;产业和资源随着人口而聚集,由都市圈引领城市群发展、城市群带动区域发展将是数据中心发展的新模式。

第二,数据中心向“云+ 边+ 端”演变。

5G、AI、大数据、云计算等业务飞速发展,诸多产业应用将催生海量数据,必然带来大量分布式计算、分布式存储、分布式数据库管理的需求,均离不开大数据中心做支撑,给数据中心带来新的增长空间。与此同时,5G 的大带宽、低时延只能解决数据的传输问题,而这些数据的处理需求会对现有的云数据中心造成巨大挑战。架构方面,5G 时代的数据中心会从原来的云端架构向云+ 边+ 端演变。IDC 圈预测,到2020 年,全球将有超过500 亿的终端和设备联网,其中超过50% 的数据需要在网络边缘侧进行存储、处理和分析。所以未来对边缘数据中心存在很大的需求。

第三,数据中心发展日益定制化、模块化。

定制化是解决数据中心整体成本的重要手段之一,这其中整机柜服务器的出现成为数据中心基础设备定制化的重要表现。整机柜服务器通过整体机柜、集中供电、集中散热、统一管理、一体化交付、模块化运维可降低TCO(Total Cost of Ownership, 总拥有成本),并且部署效率、整体能效均得到提高,故障率也会降低。国内整体机柜服务器的代表是天蝎计划。

模块化数据中心是云计算时代应运而生的一种新型数据中心部署形式,采用模块化设计的理念,集成各种子系统,提高了数据中心的整体运营效率,实现快速部署、弹性扩展和绿色节能。能够快速响应业务需求变化,具有非常高的灵活性。模块化的价值在于可以将定制化的机架和服务器置于其中,然后交付施工队到现场安装即可。这样的数据中心拥有搭建迅速、功能完善以及维护便捷等多种优点,可以很容易地解决数据中心在保证性能的前提下实现快速交付。

中国数据中心高速增长与REITs之路

2016-2019 年数据中心市场规模持续扩张,2019 年市场规模突破千亿,达到1132.4 亿元, 预计2020 年能达到1500 亿元左右。增速方面,我国数据中心行业发展势头良好,规模增长快速,近年增速保持在30% 左右,这主要得益于我国现阶段互联网的迅速普及,数据产生与处理量激增,将进一步刺激下游数据中心产业的市场需求。与此同时,数据中心市场规模的迅速递增,基础设施领域的公募REITs试点的大背景下,进一步加快数据中心资产证券化发展的速度,促进行业高质量发展。

具体来看,数据中心呈现以下四个行业发展特征:

第一,供需结构性失衡,数据中心布局主要集中在东部经济发达地区。从布局来看,数据中心主要聚集在经济发达的地区,华北、华东、华南占据近七成的市场份额,这主要是由于大部分用户集中在这里,靠近用户侧部署,在网络延迟、专业服务方面更具优势,所以数据中心也主要集中在这些地区,但经济发达地区由于资源有限,导致供给无法满足需求;而在经济不发达的中西部地区,则是供大于求,数据中心整体布局呈现出供需结构性失衡。

第二,高能耗一直是数据中心面临的产业痛点。从全球看,到2025 年,数据中心将占到全球能耗的最大份额,高达33%;从国内来看,根据中国电子节能技术协会数据中心节能技术委员会秘书长吕天文的表述,全国数据中心的耗电量已连续8 年超过12% 的速度增长,预计2020 年总耗电量将达到2023 亿千瓦时。针对这种情况,全国和一线城市地方政府对数据中心能耗做出了严格限定。

在这样的政策指引下,一线城市需求外溢,数据中心布局逐渐优化。从腾讯、阿里、百度、字节跳动等为代表的互联网企业新建大型数据中心的选址来看,主要分布在一线城市的周边,中西部地区也有扩建。阿里选址在张北、乌兰察布、南通、杭州、河源、惠州等地区新建超大型数据中心。腾讯选址在天津、重庆、清远、贵安。字节跳动将大型数据中心布局在怀来、南通、清远、上海。百度则布局在阳泉、苏州、南京、西安等地。选择在一线城市周边布局,既缓解了一线城市资源紧张问题,同时还保证了一线城市的用户需求。从服务商的布局倾向来看,未来对时延要求较高的业务依旧会部署在一线城市及周边的核心地区,对于时延要求不高的业务,将更倾向于向比较偏远的、资源丰富的中西部地区去部署。这样可以很好地平衡数据中心结构失衡的问题。以互联网企业为代表的IDC 服务提供商将建设中心由北上广一线城市逐步转移至西部及一线城市周边地区,如张北、贵安、阳泉、宿迁、乌兰察布等地区的数据中心纷纷落地投产,一线城市数据中心紧张的供需关系得到缓解,可以预见,未来在新基建的浪潮下,数据中心的建设格局,依然会以成熟的京津冀、长三角、粤港澳大湾区等为热点和核心区域,特别是那些需要公共服务的场景。当然,对时延要求不高的业务会更倾向向资源丰富的中西部地区去部署。

第三,市场竞争方面,多方入局数据中心市场,使得数据中心的市场竞争更加激烈,第三方服务商优势凸显。目前数据中心市场参与者主要包括电信运营商、互联网企业、第三方服务商,其中电信运营商凭借网络带宽和机房资源,掌握大多数数据中心资源。以杭钢集团、沙钢股份为代表的钢铁企业以及以城地股份为代表的房地产企业,以国家广电总局科技司为代表的广电企业通过自建或收购的形式纷纷入局数据中心市场,钢企和房企在能耗指标及土地资源方面具有优势,广电行业在网络资源、业务体系、牌照资质的布局数据业务具有先天的优势。随着用户需求的不断提高,第三方在技术层面更能满足客户的个性化需求。第三方服务商的优势正在凸显。

第四,数据中心行业的高速发展或将带动数据中心资产证券化的发展。

目前美国有5 只数据中心REITs,而亚洲仅有3 只REITs 包含数据中心这个资产类别。其中,丰树工业信托资产包中包含了位于北美和新加坡的14 个数据中心项目,腾飞房地产信托资产包中也包含了位于新加坡的3 个数据中心项目。吉宝DC REITs 作为亚洲唯一的数据中心REITs,将为中国数据中心资产证券化的发展之路提供宝贵借鉴意义。

(作者刘辰翔系深圳市世联资产评估有限公司价值研究院研究员,陈迅系深圳市世联资产评估有限公司副总经理,胡永强系深圳市世联土地房地产评估有限公司价值研究院研究员。)

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