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住房租赁市场将不再“任性” 《住房租赁条例》公开征求意见

来源:中国房地产金融 作者:杨槟 时间 : 2020-11-29 10:54
聚焦行业迎来的首个租赁领域条例性文件,政策监管向虚假房源、“吃差价”、租赁贷“爆雷”、长租公寓企业跑路等房屋租赁乱象开刀。

住房租赁市场稳健发展,既能调节我国住房交易市场压力,又能满足人们对住房的需求,是房地产市场长效机制建设的必然选项。

9 月7 日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称“条例”),在出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任等八方面提出66 项规范措施。条例明确了出租方和承租方都要遵守相关法律法规,并且对市场普遍关注的“二房东”“群租房”“长租公寓”“稳房租”“被贷款”等具体问题提出要求,各方人士对条例相关内容有何期待与建议?

租户有“话语权”

“此次条例若是能够严格落实,租户无话语权、押金拿不回来、半夜被房东赶人走、二房东‘爆雷’现象与问题,将从法律上有了解决的依据。”北京金诉律师事务所认为,条例规定,公安、市场监督管理、金融监管、税务等部门都应当在各自的职责范围内负责监管。

街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会等都应当协助房产管理等有关部门进行监督管理。街道办、居委会、派出所等都有义务进行监督管理,若是相关部门没有履行其法定职责,那么租户可以要求相关部门履行法定职责。

除此之外,租赁市场目前属于供方市场,租户不仅没有话语权,还经常吃“哑巴亏”,往往在合同签署方面存在不公平的现象,交的押金也经常有去无回。若是条例通过正式实施了,解决押金退还问题就有了明确的法律依据。

不仅如此,在租赁期限内,房东还不得单方面解除合同,不得单方面提高租金。租客李女士向《中国房地产金融》爆料,有房东在疫情期间,为缓解租客的经济压力而为此降低房租时,自己却遭遇房东的“趁火打劫”,这些问题直指房东任意上涨房租。

“当时,房东见我疫情期间没有搬走的打算,就与我联系,要求重新签订合同,提高房租。”李女士有些无奈。但若是赶上了《住房租赁条例》正式实施,那么房东的行为就严重违法了,可以请求相关部门查处该违法行为。

在此,北京金诉律师事务所也强调,如果房东没有出示相应的证明文件,租户有权要求房东配合其依法查询、核实有关信息。房东也有义务配合租户办理居住证等证件。

此次条例,还将告别“房东擅自进入出租房的年代”,即使房东有正当理由要进入出租房,也需要经过租户的同意,或者提前约好时间进入。

房东未经租户同意擅自进入租赁住房的,租户可以报警,要求对违法行为进行查处。

财经作家李骁指出,条例出台规范了市场主体的行为,明晰了相关的违法情节,比如发布虚假房源信息、克扣或延迟返还租金押金等明令禁止,对哄抬租金等行为加强了打击力度,在法律责任方面加大了违法惩处力度。

稳租金,避免“被租金贷”

租赁市场中除了房东和租户发生的纠纷之外,近几年的长租公寓常因“租金贷”被诟病,一些租户更在不知情的情况下“被贷款”。

一位北京租客付小强对《中国房地产金融》表示,自己在刚毕业那段时间,就曾被中介办理过租金贷,对此却毫不知情,直到两个月后租赁实业“跑路”,被通知搬家这才恍然大悟,至今生活和工作仍然饱受征信影响。

而本次征求意见稿明确,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3 年以上的住房租赁合同。

广东省城乡规划设计研究院主任助理李宇嘉表示,这份公开征求意见的条例既是住房租赁领域首部条例性文件,进一步优化租赁企业和经纪活动的监管,约束市场主体合法经营行为,还明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”。

不仅是对长租公寓频频“爆雷”之举做出一个回应,还有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。

李宇嘉说:“租赁住房行业商业模式存在的问题,其中包括租金成本高、商业模式灵活性差、精细化运营要求高等。所以有部分小企业为拓展规模采取较为激进的收房策略,而较低的出租能力使得空置率较高,现金流难以抵御市场风险。”

目前租赁住房行业整体还缺乏稳定性,在他看来,要实现长期稳定的租赁住房市场环境,后续还需要不断加以完善和调整。

对于此次条例而言,稳租金成了监管核心之一。条例针对租金明确规定,直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。

此外,条例也释放了重点领域的整顿信号。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,租金指导制度将加快建立,体现了政府对于租赁市场的导向,即形成地方“基准租金”的概念;租金公示制度将加快建立,后续各个区域和不同住房类型都会公布相关租金信息。

同时,租金监管制度将加快建立。

“稳租金”概念提出,成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”,后续租赁市场发展的过程中,租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

“实际上,房屋租赁在发达国家具有成熟的市场环境,占据其重要地位。但在中国因为买卖市场的火热,观念、法规、监管等方面的滞后,租赁市场还很不成熟,产生的纠纷和矛盾非常多。”李骁说道。

尤其是近些年来,互联网化、平台化、机构化、资本化介入租赁市场,更使得乱象丛生,给市场带来很多新的矛盾和隐患。李骁强调,租赁市场接近真实需求,与民生和经济的连接紧密,因此立法、监管、引导规范化健康化发展等势在必行。

李骁认为,本次条例最大亮点是对很多市场发生的反映的矛盾纠纷热点进行了细化规定,还希望未来在信用建设和开设群众举报投诉等渠道和处置上加大力度。

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