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从十四五规划看房地产发展

来源:中国房地产金融 作者:柳阳 赵婷婷 邱凡 时间 : 2020-12-17 14:03
《建议》全文仍然坚持“房住不炒”原则,并结合金融、消费、城镇化、土地等要素市场改革、租赁体系等一系列内容进行了阐述,笔墨不多,但仍值得业内关注。

2020年10月26日,中央十九届五中全会胜利召开,全会由中央政治局主持,中共中央总书记习近平作了重要讲话。会议听取了习近平受中央政治局委托作的工作报告,审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。习近平就《建议(讨论稿)》向全会做了说明。近日《建议》全文正式刊发,预计十四五纲要和相关专项规划将在后续2021年-2022年正式公布。从《建议》的内容看,本次会议并未提及到2025年要实现的具体经济增长目标,而是更加强调经济增长的质量、效率与可持续。未来中国经济将会在产业结构优化升级、经济内循环格局建设、跨越中等收入陷阱、优化收入分配机制、区域经济协调与城镇化进程、绿色发展理念等方面有更多的改革措施,支持经济向高质量与可持续增长模式的转变。

关于房地产,全文仍然坚持“房住不炒”原则,并结合金融、消费、城镇化、土地等要素市场改革、租赁体系等一系列内容进行了阐述,笔墨不多,但仍值得业内关注。具体来看,有以下方面:《建议》提出:全面促进消费。促进住房消费健康发展。《建议》指出,推动金融、房地产同实体经济均衡发展,实现上下游、产供销有效衔接,促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。《建议》指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,支持长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。《建议》指出,推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动,推进城市生态修复、功能完善工程,统筹城市规划、建设、管理,合理确定城市规模、人口密度、空间结构,促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌,加强城镇老旧小区改造和社区建设,增强城市防洪排涝能力,建设海绵城市、韧性城市。

针对《建议》,首先要指出的是“房住不炒”原则的一以贯之,“房住不炒”表明我党将房地产始终定位在居住功能,消除炒作特征,防止房地产的过度信用化。这样做的原因有两方面,从发展角度看,城镇化进入中后期后,房地产开发投资虽然仍占据主要地位,但房地产投资/GDP曲线开始趋于下降,边际贡献率降低;同时这一时期人均GDP与城镇化率的线性相关性可能开始减弱,跨越中等收入陷阱,提升全要素生产率,需要减少传统地产行业对金融资源的挤占,摆脱路径依赖;从风险角度看,我国宏观杠杆率相对平稳,但依托于土地、住宅快速周转的房地产企业,潜在杠杆率都较高,杠杆率与经济增速的关系观点不一,但总体认为宏观杠杆率过高会影响潜在经济增速。“十次危机九次地产”,1998年房地产行业市场化以来,还没有经历过长期的低迷,因此未来10-20年的跨越阶段,在内外不确定性增加的环境中,要特别关注房地产这个“灰犀牛”可能的风险。以下结合十四五规划中的要点,逐一简要分析。

一、如何看待住房在消费中的地位

《建议》稿提出“全面促进消费。促进住房消费健康发展”,住房在投资和消费两个领域都有较为重要的贡献,房地产开发投资是投资端三大领域(基建、制造业、房地产)目前表现最为突出的。而在消费领域,住房买卖交易不算住房支出,按统计局口径,居住消费主要包括房租、水电、燃料、物业管理等领域的支出,也包括自有住房折算租金1。在居民的消费支出中,居住消费仅次于食品消费名列第二,如果把住房供应链上下游的家电、建材、家居等消费拉动计算在内,这一比例可能更高。

图 1:投资分项增速(2020年前三季度)

图 2:居民消费支出占比(2020前三季度)

资料来源:wind,工行投行研究中心

关于消费还有一个问题就是高房价是否会抑制整体消费,从研究上来说结论似乎不一,房价上涨会带来财富效应和挤出效应双重因素,究竟是财富效应带来的愉悦感从而推动消费更多还是挤出效应带来的压力进而缩减开支更多,也没有绝对的结论,更多的是遵循收入增长的预期和全社会流动性变化情况。但普遍来讲,房价收入比过高会在一定程度上限制消费,同时使杠杆率抬升,增加风险,这也是为什么当前强调“房住不炒”的重要原因。总的来说,双循环格局下的发展格局,要立足于国内消费市场,而国内消费,离不开住房消费,两者辩证统一,不应刻意对立。

二,金融、房地产同实体经济均衡发展

均衡发展是指行业整体不能脱离实体经济基础无序发展,金融和地产具备天然的双生性,两者有可能陷入相互强化,抬升杠杆和固化流动性的困境。我国春秋时代开始,地产交易逐步产生,是伴随着青铜货币的起源;唐宋交易的兴旺和价格的大幅增长,是伴随着高利贷和纸币、汇兑商铺等金融雏形而出现的,在近代租界中外资银行的产生更进一步催动了我国房地产行业的诞生和发展。因此金融,特别是间接金融与房地产是天生的结合体。

如果说封建时代,钱币、金融对楼市的结合还没有那么紧密的话,从住房自有率的变化可以看出,二战结束后,多个国家住房自有率开始大幅上升,价格也出现不同于以往的快速增长,说到底,信用的支持和扩张起到了很大作用。十九世纪工业化大生产开始兴起之时,资本集中于工厂和生产、贸易等等,住房仍然处于封建时期向现代社会的过渡期,更多的作为一项生活资料,按揭和金融也没有过度进入该领域,但在二战后,伴随着重建和西方各国“住有所居”施政纲领的开展,金融越来越多的渗透到该领域,不动产在一定程度上也成为了储存货币的资产。迄今为止,无论是中外金融机构,房地产仍然是重要配置之一。因此防止过度资源占用和信用推高,把产业升级提高到更重要位置,是十四五期间金融和地产需要平衡的关系。

三,租赁住房发展和消除城乡差距

在房住不炒大原则下,租赁住房近两年开始蓬勃发展起来,与国外普遍30%-40%的租房人群占比不同,我国住房自有率甚至可以达到90%以上2,即使自住率也是高居不下,这主要是房地产金融化和大众普遍对房价上涨预期自我强化逐步导致,土地供给的一元化和大众对保障的担忧(住房在作为福利供给的一种,代替了部分保障功能)加剧了这一进程。这一高自有率也并不是我国历史上的常态,且不说建国后的公租形势,在民国期间,城市中大多数人群也是租房,成都和昆明两市,1937年和1938年的租住人群比例分别是68%和67.2%,我们耳熟能详的不少名人,也都租房居住,彼时北平报纸上的房地产专栏,有60%是租房的广告。我们当前的租赁房市场如果横向对比,发展的空间很大,毕竟我国是住房自有率最高的国家之一,但这也是目前我国的国情所决定的。未来房地产租购并举的发展,仍然需要诸多条件满足之后才能逐步产生内生动力,例如宏观经济增长率的回落,这样就可以在一定程度上缩小租售比不合理的弊端;真正租售同权的逐步实现,创造宜居环境并引导居住需求;最重要的是,打破房地产快速上涨的预期,减少房地产投机思维以及杠杆率快速提升风险,实现房价正常的发展(世界主要发达国家的房价二战后是总体上涨的,因此保持和CPI或GDP相当的增幅或是合理的)

城乡区域发展显著缩小,也是《建议》中明确提出的目标,在当今英国脱欧、美国大选割裂的情况出发,无疑具有更重要的现实意义。十九世纪恩格斯在《论住宅》一文中指出,德国无产阶级糟糕的住房环境并不能因为普鲁东主义提出的提倡住房自有而得到根本解决,这一问题归根到底源于资本主义生产方式发展或者说资本逻辑运行的必然结果,只要资本主义关系维系,资本家对工人的剥削存在,那么这种工人阶级住房问题都会存在,只有彻底消除资本主义制度,工人阶级住房问题才会根本解决。恩格斯同时指出了解决问题的原则,即短期的平衡依靠供给与需求在经济上的平衡,中长期的平衡需要推翻资本主义,消除城乡对立,这样就可以充分增加供给,实现生产要素的合理分配。在租赁住房领域,专门提出了“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”,城乡二元化的经济结构使两者的土地价值相差极大,在大众迈进共同富裕的反向上如果不尝试逐步消除城乡二元结构,当然是不现实的,但如果放开土地性质的差异,那是更加不理智的,小产权房会导致现有的资产价格大幅贬值而出现混乱,因此,农村集体用地的改革也在平衡中推进,但城乡差别的逐步消除,包括城市与城市之间差距的减少,会在很大程度上促进房地产的均衡发展和房价的稳定。在租赁住房行业发展的当前,还面临很多问题,包括暴雷事件和资本前期过度进入而导致的虚高,如何建立相关政策推动租赁住房发展,如何更好的发挥保障作用和国有运营平台的参与作用,都是未来需要实践的。住房租赁这个市场仍然很大,特别是随着我国进入成熟发展阶段,租房比例会有所上升,我们需要继续稳步推动低潮时期的行业发展,而并非在繁荣的时候再度锦上添花。

四,因城施策和以人为主的城镇化

因城施策是我国房地产调控政策的基调之一,各地应该根据各自特点做好长短期利益的平衡,避免短期行为造成的经济结构失衡和发展潜力下降。但在现实中,尤其是作为发展主力军的地产及相关行业,中央政府也是不时的“提醒”,以达到动态平衡。十四五规划没有明确GDP增速目标,但也指出,我国仍然是世界上最大的发展中国家,发展仍然是我们党执政兴国的第一要务,不过发展不能再是简单的、低附加值的发展,新时代新阶段的发展必须贯彻新发展理念,必须是高质量发展。这一论述,不知道是否能为地方政府的中短期平衡地产行业本身的升级之间找到些许平衡。

再回到城镇化,在诺贝尔经济学奖斯蒂格利茨(J.E.Stiglitz)曾说,“中国的城市化和美国为首的新技术革命将成为影响人类21世纪的两件大事”,而如今我们要在城镇化继续深化的基础上挑战(亦或称为追赶)先进技术。如何定位城镇化,或还是要遵循城镇化发展的一般规律,就是工业革命以来的聚集效应仍然在持续,考察东亚后发国家的城镇化率与房价、城镇化率在50%附近出现住房投资与销售的波动,70%创出绝对量(销售与投资)的近似拐点(当然,这一结论并不绝对适用,要取决于很多因素),因此合理把控城镇化和房地产发展的进度及潜力。在城市布局上,应适度优化,控制大城市与特大城市之间的人口密度分配,这也就是近期看到的“新一线”城市的崛起和发展,做好大中小城市平衡发展,考核环境承载能力,避免人口过度集中。

五,从历史长河中看房地产发展和房地产金融

中国房地产从1840年鸦片战争后租界开始诞生,到今天也不过180年。但这不到200年的发展中,工业化、信息化革命的成果快速铺开,全球人口、财富的增加甚至已经超过了过去一千多年来的总和,历史起起伏伏,市场和计划的较量,以前者压倒后者告一段落,但同时西式民主却在近二十年来影响力逐步回落,中国特色社会主义成为引领国际潮流的风向标。房地产是一种住房制度的反映,背后是是土地、税赋、分配、金融、人口多项政策和关系的集合。二战后在“居者有其屋”思想的政策引导下,全球房价进入了一个快速上升期,也使得其作为一项重要社会现象进入了包括经济学家在内的大众关注领域,但发展时间仍然偏短。目前全球主要经济都在探索自身的发展道路和经济体系建设,如何发展成熟的,适应当前全球发展方向的,同时又适合本国国情的房地产道路,大家也都在探索的路上,保障和市场,自有和租赁的平衡,以及中国特色住房理论,这都将是中国十四五甚至更长时间的探索领域。

就当前而言,房地产行业发展要回归居住属性,其平稳发展是保障各项改革推进的基础。房地产在做好对经济基本盘的支撑作用上,要逐步为改革和发展腾挪空间,房价也不宜大起大落。中短期行业发展的关键在于保障现有产业链的安全,稳定就业和民生;中长期来看则需要通过高新技术的开拓及产业的升级,实现全要素生产率的提升,同时有效降低全社会杠杆率。为达到这些目标,需要平衡好房地产对经济形成支撑的积极因素和其对资源形成挤占、对消费产生挤出的消极因素。同时,也要逐步打破对房地产的路径依赖,包括经济上摆脱房地产发展的路径依赖,以及个人将房地产作为投资投机途径的路径依赖。

从以银行为代表的金融机构来看,应该控制好资金投放的规模和节奏、逐步向持有型投融资模式创新、加强对住房保障体系建设的支持、配合资本市场改革有序发展、推动土地要素市场化改革。相应的也要根据新的形势和理念主动调整、积极应对,包括合理把握资源投放的规模和节奏、全力服务国家战略发展方向、调整和完善客户服务思路、加强行业风险的监测和化解。

注:

1,自有住房折算租金是根据自有住房市场估值和使用年限进行估算。

2,根据央行调统司相关数据和西南财大的调研数据。

(作者柳阳系工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师,赵婷婷系工商银行投资银行部研究中心旅游行业首席分析师,邱凡系工商银行投资银行部研究中心分析师。)

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